Region. In diesen Tagen erhalten viel Mieter die Betriebskostenabrechnung für das vergangene Abrechnungsjahr. „Aber diese Abrechnungen sind nicht immer richtig und nachvollziehbar“, weist Dr. Dietrich Rühle, Vorsitzender der Mieterbundes Mittelrhein, auf eines oder Hauptprobleme zwischen Vermietern und Mietern hin, „allerdings reicht es nicht, dass der Mieter die Abrechnung nur einfach als ‚zu hoch‘ beanstandet.“ Vielmehr müsse sich Kritik an der Abrechnung auf ganz konkrete Fehler beziehen. Zunächst einmal dürfe der Zeitraum, für den abgerechnet werde, nicht vor länger als 12 Monaten abgeschlossen gewesen sein. Wer also z. B. im Jahr 2025 eine Abrechnung für das Kalenderjahr 2023 erhalte, könne das erfolgreich reklamieren. Die Folge sei, dass der Mieter einer Nachzahlung, die sich aus einer solchen Abrechnung zu ergeben scheine, nicht mehr leisten müsse. Er verliere dadurch aber nicht umgekehrt seinen Anspruch auf eine ordnungsgemäße Abrechnung und auf Auszahlung eines eventuellen Guthabens. Der Vermieter bleibe in der Pflicht. „Rechnet der Mieter also damit, dass eine ordnungsgemäße Abrechnung ein Guthaben erbringen könnte“, so Rühle, „sollte er auf einer ordnungsgemäßen Abrechnung bestehen, ohne eine höhere Nachzahlung befürchten zu müssen.“

Sei die Abrechnung dagegen rechtzeitig eingegangen (also z. B. die für 2024 in 2025), müsse man schauen, ob sie formell rechtmäßig sei. „Das ist sie dann“, erklärt Rühle, „wenn sie nach Gesamtkosten, Umlegungsschlüssel und Einzelbetrag aufgegliedert ist.“ Sei sie das nicht, sei die Abrechnung zu behandeln, als gäbe es sie nicht. Soweit die Abrechnungen erst kurz vor Schluss der Abrechnungsfrist dem Mieter zugestellt würden (z. B. die Abrechnung für 2023 kurz vor Silvester 2024), würde das dazu führen, dass der Vermieter keine Nachzahlungen fordern dürfe, weil der Vermieter keine Zeit mehr habe, seine Abrechnung dazu rechtzeitig nachzubessern.

Sei die Abrechnung allerdings rechtzeitig eingegangen und zudem ordnungsgemäß aufgegliedert, bliebe dem Mieter noch die Prüfung, ob die geltend gemachten Positionen auch im Mietvertrag vereinbart seien. Hierfür empfehle sich in der Regel fachmännischer Rat, weil das für den Laien nicht immer leicht zu erkennen sei. Bestehen Zweifel an der Höhe der Auslagen, die der Vermieter für die Positionen gemacht haben will, habe der Mieter einen Anspruch, die Originalbelege einzusehen, in bestimmten Fällen auch auf Kopien der Unterlagen. Doch Rühle warnt: „Der Mieter muss darauf achten, dass er in diesen Fällen seinerseits auch nur 12 Monate ab Zugang der Abrechnung Zeit hat, diesen Fehler zu reklamieren.“ Danach sei ihm dieser Einwand abgeschnitten, egal, wie fehlerhaft die Abrechnung sei, soweit es sich nicht um einen für ihn versteckten Fehler handele. Eine z. B. zu niedrig angesetzte Vorauszahlung des Mieters könne 12 Monate nach Zugang der Abrechnung nicht mehr geltend gemacht werden. Daran ändere sich dann auch nichts dadurch, dass der Mieter diesen Mangel schon in den Vorjahren reklamiert habe (z. B. dass die Grundsteuer nicht als umlagefähig vereinbart sei).