In den aktuellen Niedrigzinszeiten suchen viele Deutsche händeringend nach Anlagemöglichkeiten für ihr Geld, welche noch als lukrativ oder zumindest sicher gelten. Wer seine Ersparnisse auf dem Konto parkt, macht wegen der Inflation sowie eventueller zukünftiger Negativzinsen Verluste. Der Goldpreis ist aufgrund der starken Nachfrage überdurchschnittlich hoch und Aktien bergen ein großes Risiko. Immer mehr Menschen möchten deshalb in Immobilien investieren. Die Vorteile liegen auf der Hand: Konstante Einnahmen, geringe Wertschwankungen und Krisensicherheit sind dafür nur einige Beispiele. Miete sei Geld, das sprichwörtlich zum Fenster hinausgeworfen würde und ein Kauf sei prinzipiell besser, lautet die landläufige Meinung. Einige Experten lassen jedoch verlautbaren, dass dies nicht immer stimmen muss.

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Ist ein Kauf stets die bessere Wahl als das Mieten? Immobilienmärkte verzeichnen steigende Preise Aktuelle Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in Koblenz Rechenbeispiel: Wann lohnt sich der Kauf (nicht)?

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Viele Menschen sträuben sich dagegen, jeden Monat Miete für eine Immobilie zu bezahlen, die ihnen anschließend nicht gehört. Sie haben also das Gefühl, ihr Geld sei „weg“, während sie die Immobilie bei einem Kauf irgendwann besitzen und sie dadurch mietfrei wohnen oder durch eine Vermietung regelmäßige Einnahmen generieren können. Auf den ersten Blick ist diese Überzeugung durchaus richtig. Auf den zweiten Blick warnen Experten aber davor, einen Kauf prinzipiell als günstigere Variante zu betrachten. Befeuert wird die „Kaufwut“ der Deutschen durch das historisch niedrige Zinsniveau sowie durch zahlreiche Studien, laut deren Ergebnisse das Kaufen langfristig rund ein Drittel günstiger sei als eine Wohnung zur Miete.
Solche Aussagen sind allerdings differenziert zu betrachten und können nicht pauschal auf sämtliche Regionen in Deutschland angewendet werden. Damit sich ein Immobilienkauf tatsächlich lohnt, müssen nämlich einige Kriterien erfüllt sein. Einerseits sollte die Immobilie so früh wie möglich erworben werden, damit sie noch vor dem Renteneintritt abbezahlt ist. Andererseits fällt es gerade jungen Käufern oft schwer, das dafür notwendige Eigenkapital aufzubringen. Bei den derzeitigen Niedrigzinsen gewinnt die Finanzierung ohne oder mit weniger als 30 Prozent Eigenkapital an Attraktivität. Was die Käufer dann jedoch häufig unterschätzen, ist die finanzielle Belastung – beispielsweise durch die laufenden Kosten oder die Kaufnebenkosten. So kann eine Immobilie ohne ausreichend Liquidität schnell zur Kostenfalle werden, die die Käufer gegenüber einer Wohnung zur Miete deutlich teurer zu stehen kommt. Experten sind sich also sicher: Kaufen ist nicht prinzipiell besser als mieten. Es handelt sich stattdessen stets um eine Einzelfallentscheidung.

Vor allem zu Beginn der Niedrigzinsphase haben sich viele Deutsche für den Immobilienkauf entschieden. Gemäß dem Gesetz von Angebot und Nachfrage verteuerten sich dadurch die Preise für Eigentumswohnungen, Häuser und Investitionsobjekte. Die Immobilienmärkte boomen – nicht nur in den Ballungszentren. Die steigenden Preise haben demnach zu einer Marktverschiebung geführt, denn viele (vor allem junge) Familien können sich nun schlichtweg kein Eigenheim mehr leisten, trotz niedriger Kreditzinsen. Die monatliche Belastung durch Zins, Tilgung sowie laufende Kosten wie Strom und Wasser wäre zu hoch und übersteigen das Budget. Dennoch klettern simultan trotz staatlicher Mietpreisbremse die Preise für Mietwohnungen in rasantem Tempo. Auch hier kommen also zunehmend Mieter an die Grenzen ihrer finanziellen Möglichkeiten. Wer das notwendige Eigenkapital aufbringen kann, für den soll vor allem in Großstädten nach wie vor der Kauf die günstigere Variante sein, belegen einige Rechenbeispiele. Zugrunde gelegt wird dabei die Selbstnutzung der Immobilie durch den Käufer. Aber wie sieht das in Koblenz aus?

Auch Koblenz bildet keine Ausnahme der aktuellen Entwicklungen. Dennoch wächst der Wohnungsmarkt in Koblenz langsamer als in vielen anderen deutschen Städten. Aufgrund zahlreicher Neubaumaßnahmen im Großraum Koblenz hält sich die Wohnungsknappheit bislang noch in Grenzen, was die Miet- sowie Kaufpreise moderat hält. Dennoch gibt es hier landesweit die wenigsten Ein- und Zweifamilienhäuser. Viele der Objekte wurden zudem in den 40er bis 70er Jahren gebaut. Renovierungs-, Modernisierungs- und energetische Sanierungsarbeiten dürfen daher bei der Kalkulation eines Immobilienkaufs nicht außer Acht gelassen werden. Alles in allem bewegen sich die Kauf- und Mietpreise in Koblenz zwar auf einem, im regionalen Vergleich, überdurchschnittlichen Niveau. Bundesweit betrachtet handelt es sich aber um eine eher preisgünstige Stadt.
Auffallend ist jedoch, dass gerade Immobilien im Niedrigpreissegment, sei es zur Miete oder zum Kauf, langsam knapp werden. Auch hier könnte es also bald zu steigenden Preisen kommen. Noch ist es aber durchaus möglich, eine Ein- bis Zweizimmerwohnung für unter 400 Euro Warmmiete zu bekommen. Für eine Altbauwohnung mit 85 Quadratmetern müssen etwa 950 Euro warm pro Monat gerechnet werden – bei Neubauwohnungen etwas mehr. Wer eine Wohnung in vergleichbarer Größe kaufen möchte, zahlt etwa 200.000 Euro. Auch hier kann es je nach Alter und Lage der Immobilie jedoch große Preisschwankungen geben. Die Frage, ob die Miete oder ein Kauf die bessere Entscheidung ist, also stets eine Einzelfallentscheidung – auch in Koblenz.

Wer über den Kauf einer Immobilie nachdenkt, sollte seine finanzielle Situation vorher gründlich auf den Prüfstand stellen. Ein häufiger Fehler bei der Immobilienfinanzierung ist, dass viele Interessenten ihre gesamten Ersparnisse als Eigenkapital anzahlen. Dadurch haben sie nicht mehr ausreichend Liquidität für die Kaufnebenkosten, eventuelle Reparaturarbeiten oder die monatliche Tilgung. Trotz niedriger Zinsen stieg die Tilgung nämlich aufgrund der höheren Immobilienpreise in den vergangenen Jahren und sprengt nicht selten das kalkulierte Budget. So kann der Immobilienkauf zumindest für die Zeit der Kredittilgung deutlich teurer werden als eine Mietwohnung. Auch, wenn die abbezahlte Immobilie später als Altersvorsorge dient, ist der Kauf also nicht immer die beste Variante. Folgendes Rechenbeispiel soll die Problematik, ob Kaufen oder Mieten günstiger ist, verdeutlichen: Angenommen, eine Wohnung zur Miete würde 12.000 Euro im Jahr kosten. Alternativ kann eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro bei zwei Prozent Kreditzinsen sowie drei Prozent anfänglicher Tilgung erworben werden. So steht der Käufer zwar nach neun Jahren besser da als der Mieter und nach Abbezahlung der Immobilie hat er sogar einen Vorteil inklusive Wiederanlageeffekt von 133.472 Euro – jedoch muss er in den ersten neun Jahren rund 9.000 Euro mehr pro Jahr aufbringen als bei der Mietwohnung. Wer dies stemmen kann, sollte über einen Immobilienkauf in Koblenz nachdenken.