Rheinland-Pfalz. Erhebliche Kosten können auf die Mieter zukommen, wenn der Vermieter die Wohnung modernisiert und z. B. Photovoltaik oder Wärmepumpen einbaut oder die Wohnung z. B. durch neue Balkone oder Fenster verbessert. „Keine Modernisierung sind aber reine Reparaturen und Renovierungen“, stellt Dr. Dietrich Rühle klar, Vorsitzender des Mieterbundes Mittelrhein. Die Instandhaltung z. B. von Heizung oder Fenster könne allerdings auch Reparatur und Verbesserung gleichzeitig sein, so dass immerhin ein Teil der Kosten auf den Mieter umgelegt werden könne.

Wolle der Vermieter erreichen, dass der Mieter die Maßnahmen dulden und die Umlage der Kosten tragen müsse, müsse der Vermieter die Maßnahmen und die voraussichtliche Mieterhöhung drei Monate im Voraus z. B. per Brief, E-Mail, SMS oder WhatsApp ankündigen. Rühle: „Darin muss der Vermieter konkret über die geplanten einzelnen Arbeiten, deren Umfang, Beginn und Dauer sowie über die sich daraus ergebende Mieterhöhung informieren, und auch darüber, dass der Mieter bis zum Ablauf des Folgemonats nach der Ankündigung Härtegründe einwenden kann.“ Ausgenommen seien Bagatellmaßnahmen, die nicht zu einer Mieterhöhung von über 5% führten (z. B. Einbau von Rauchwarnmeldern, moderneren Thermostatventilen oder Wassermengenreglern).

Härtegründe für den Mieter könnten z. B. Krankheit, Schwangerschaft oder ein geplanter Austausch der Fenster im Winter sein. „Die zu erwartende Mieterhöhung wird dagegen nur in seltenen Fällen als Widerspruchsgrund anerkannt, z. B. bei einer unverhältnismäßig hohen Miete im Vergleich zum Einkommen oder einer extreme Mietsteigerung bei sehr alten Mietern mit langer Mietdauer,“ widerspricht Rühle einer verbreiteten Ansicht. Statt des Härtewiderspruchs könne der Mieter auch zum Ablauf des übernächsten Monats nach der Ankündigung das Mietverhältnis wegen der Modernisierung kündigen. Dulde er dagegen die Arbeiten, könne der Mieter die Miete mindern, wenn die Baumaßnahmen mit viel Lärm oder Dreck verbunden seien oder die Wohnung nur noch eingeschränkt genutzt werden könne.

Nach den Modernisierungsmaßnahmen erhöhe sich aber die Miete nicht automatisch um den in der 1. Ankündigung genannten Betrag. Vielmehr müsse der Vermieter nach Abschluss der Bauarbeiten noch einmal, diesmal die tatsächliche Mieterhöhung mitteilen. Der Mieter schulde dann grundsätzlich die neue Miete mit Beginn des 3. Monats nach dem Zugang dieser Erklärung. „Fehlte aber bei der 1. Ankündigung die form- oder fristgerechte Berechnung der Miete oder überschreitet die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent,“ so Rühle, „verlängert sich diese Frist auf 6 Monate.“ Die Miete könne um bis zu 8 % der Kosten für Modernisierungen steigen, unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Erhöhungsbetrag dürfe allerdings in den folgenden 6 Jahren 3 Euro nicht übersteigen (Kappungsgrenze); betrug die Miete zuvor weniger als 7 Euro / m² pro Quadratmeter, dürfe sie sogar nur um 2 Euro / m² höher gehen. Anschließend, also nach 6 Jahren, dürfe der Vermieter die vollen 8 % der Modernisierungskosten auch nur verlangen, wenn er darauf bei der 1. Ankündigung hingewiesen hatte.

Bei Indexmietverträgen sei die Modernisierungsumlage allerdings nur möglich, wenn der Vermieter durch behördliche Auflagen zur Modernisierung verpflichtet wurde. Bei Staffelmietverträgen dürften Vermieter lediglich Investitionen auf Mieter umlegen, wenn Sie gemäß Gebäudeenergiegesetz die Heizungsanlage modernisieren.