Das Coronavirus hat Deutschland fest im Griff. Rheinland-Pfalz befindet sich – genauso wie der Rest Deutschlands – aufgrund des bisher unbekannten Virus in einer Ausnahmesituation. Von Beschränkungen, Engpässen und besonderen Vorsichtsmaßnahmen sind alle Bürger betroffen. Bei denjenigen, die sich mitten in Planung oder Bau ihres Eigenheims befinden, wirft die neue Situation aber besonders viele Fragen auf.

Welche Auswirkungen hat die Krise auf Bauvorhaben?

Die Mittelrheinregion bietet ihren Bewohnern vielerorts eine herausragende Lebensqualität. Hier ein Einfamilienhaus bauen – das ist für viele ein Traum. Wer den Schritt schließlich wagt, sehnt die Fertigstellung des neuen Eigenheims heiß herbei. Dementsprechend hart trifft die aktuelle Corona-Krise daher insbesondere Bauherren: Wer gerade mitten in Bau oder Planung seines Eigenheims steckt, weiß aktuell nicht, was auf ihn zukommt. Schließlich beeinflusst die Pandemie auch die Baubranche nicht unerheblich.

Neben der erheblichen Gesundheitsgefahr, die von dem Virus ausgeht, hat die Corona-Pandemie aktuell nämlich verschiedenste Negativkonsequenzen: In Form von skrupellosen Corona-Betrugsmaschen oder Kontaktbeschränkungen beeinflusst sie den Alltag erheblich. Selbstverständlich macht sich die Pandemie dabei ebenfalls in der Baubranche bemerkbar. Im Zuge der Krise kommt es auf vielen Baustellen vermehrt zu Material- oder Personalengpässen. Mit Bauverzögerungen müssen daher aktuell auch private Bauherren rechnen. Schließlich fallen beispielsweise Montagearbeiter aus anderen europäischen Ländern aufgrund von neuen Einreisebestimmungen aus. Bei Baumaterialproduzenten wiederum treten Lieferengpässe aufgrund unterbrochener Lieferketten oder fehlender Zulieferteilen auf. Dass alle Bauvorhaben aktuell zügig und wie geplant umsetzbar sind, ist eher unwahrscheinlich.

Was müssen Bauherren tun, wenn Verzögerungen eintreten?

Prinzipiell sollten Bauherren bei Bauverzögerungen jetzt vorgehen wie auch sonst üblich: Ist der Termin, der als Ausführungszeitraum verabredet war, abgelaufen, ist dem Auftragnehmer eine Fertigstellungsfrist zu setzen. Der Bauunternehmer muss dann spätestens nach Fristsetzung seinen Verzug begründen. Diese Begründung ist aktuell für den Bauherrn besonders wichtig. Nur so hat er die Möglichkeit, Verzugsansprüche zu prüfen. Das bedeutet: Ist die Corona-Krise überstanden, kann der Bauherr auf Grundlage der Verzugsbegründung entscheiden, ob er entstandene Verzugsschäden geltend machen will. Durch die Setzung einer Fertigstellungsfrist sichert er sich quasi seine Rechte für einen späteren Zeitpunkt.

Überdies müssen Bauherren bedenken: Beim Bau eines klassischen Einfamilienhauses bauen mehrere Gewerke aufeinander auf. Verzögern sich beispielsweise die Rohbauarbeiten, kann auch der Elektriker nicht mit seiner Arbeit beginnen. Ist die Begründung der auftretenden Verzögerungen dabei plausibel, müssen Bauherren diese aktuell wohl leider akzeptieren.

Wie sollen Bauherren auf verfrühte Zahlungsforderungen reagieren?

Aufgrund der aktuellen Corona-Krise befinden sich einige Baufirmen in einer existenzbedrohenden Finanzlage. Es kann daher vorkommen, dass gerade diese Firmen mit verfrühten Zahlungsforderungen auf Bauherren zukommen. Wichtiger denn je ist es jetzt, Zahlungsplan und Baufortschritt miteinander abzugleichen.

Auch in der aktuellen Situation sind Ratenzahlungen nämlich ausschließlich nach Erbringen der Leistung vorzunehmen. Laut Gesetz muss die Ratenhöhe dabei dem Wert der erbrachten und vertraglich geschuldeten Leistungen entsprechen. Zahlen Bauherren jetzt hingegen zu viel, geht ihnen im Falle einer mangelhaften Leistung das Druckmittel verloren. Außerdem wären zu viel gezahlte Summen im Falle einer Insolvenz des Bauunternehmers verloren.

Keine Lieferung von Haustechnik – was tun?

Erste Firmen melden bereits, dass in Asien produzierte Elektro-, Heizungs- oder Lüftungstechnik aktuell nicht rechtzeitig lieferbar ist. Trifft das zu, ist es ratsam, mit einem Experten über die fehlenden Teile zu sprechen. In vielen Fällen ist es nämlich möglich, lieferbare Technik-Alternativen zu finden. Hierbei ist jedoch wichtig: Bevor die Entscheidung für eine Haustechnik-Alternative fällt, ist ein Sachverständiger hinzuzuziehen! Das ist gerade dann von Bedeutung, wenn festgelegte Effizienz-Vorgaben etwa für eine KfW-Förderung einzuhalten sind. Wird die falsche Technik-Alternative gewählt, kann die Erfüllung der Vorgaben zur Energieeffizienzförderung nämlich beeinträchtigt werden.

Was tun, wenn der Umzug ins neue Haus verschoben werden muss?

Ist es aufgrund der aktuellen Lage nicht möglich, den Fertigstellungstermin des neuen Hauses einzuhalten, ist das eine echte Herausforderung. Aufgrund der Verzögerung ist dann oft auch der Umzug ins neue Heim nicht durchführbar. In diesem Fall verschiebt sich so auch die Kündigung der zuvor bewohnten Mietwohnung. Die Frage, ob Baufirmen aktuell für die Einzugsverzögerungen einstehen und eventuell sogar Hotelkosten übernehmen müssen, ist allerdings unklar. Schließlich ist für die Geltendmachung von solchen Schadensersatzansprüche stets ein Verschulden des Bauunternehmers nötig. Die aktuelle Corona-Pandemie könnte den Bauunternehmer hier entlasten und sein Verschulden ausschließen.

Außerdem muss, damit ein schadenersatzbegründender Verzug des Bauunternehmers eintreten kann, die geschuldete Leistung überhaupt fällig sein. Zwar muss eine konkrete Bauzeit seit 2018 in Verbraucherbauverträgen und Bauträgerverträgen angegeben sein. Dennoch finden sich oft Vertragsklauseln, die unter bestimmten Umständen eine verlängerte Bauleistungszeit vorsehen. Diese würden einem Verzug jetzt oft entgegenstehen.

Denkbar ist in diesem Zusammenhang beispielsweise, dass die Corona-Krise als höhere Gewalt, die eine Bauzeitverlängerung zulässt, angesehen wird. Unter höherer Gewalt wird in der Rechtsprechung nämlich eine Lage verstanden, die außerhalb der Vertragsbeziehung liegt. Außerdem darf die Lage nicht von einer Vertragspartei verschuldet bzw. für diese vorhersehbar gewesen sein. Die Corona-Krise könnte somit durchaus als höhere Gewalt anzusehen sein. Im Streitfalle würde das Schadensersatzansprüche des Bauherrn zunichtemachen.

Ist der geplante Umzug aufgrund von Bauverzögerungen aktuell nicht durchführbar, gilt also für Bauherren: Ob sich aktuell rechtliche Konfrontationen lohnen, ist gut abzuwägen. In vielen Fällen ist es einfacher und unkomplizierter, die Mietwohnung schweren Herzens noch etwas länger zu behalten. Selbst wenn hierdurch Extrakosten entstehen, ist die Mietwohnung meist günstiger als ein Hotel und die Einlagerung von Möbel. Außerdem ist aufgrund der aktuellen Lage ungewiss, ob der Bauunternehmer die für Letzteres entstandenen Kosten ersetzen muss.

Finanziellen Engpässe und Finanzierung

Aufgrund der aktuellen Einschränkungen und Veränderungen haben viele Bauherren mit Finanzengpässen aufgrund von Jobverlust oder Kurzarbeit zu kämpfen. Allerdings unterstützen viele Banken auch Bestandskunden bei aktuell bereits laufenden Baufinanzierungen. Eine einheitliche Vorgehensweise besteht diesbezüglich aber noch nicht. Vielmehr hängt eine mögliche Unterstützung von Einzelfallentscheidungen ab.

Umso wichtiger ist es, dass Eigentümer und Bauherren bei Finanzengpässen frühzeitig ein Gespräch mit der Hausbank suchen. Das erleichtert das Auffinden nach einer passenden Finanzlösung. Darüber hinaus ist es wichtig, aktuell bereits bestehende Lösungsmöglichkeiten in Anspruch zu nehmen. So ist es etwa schon jetzt möglich, bei der örtlich zuständigen Wohngeldstelle einen Lastenzuschuss zu beantragen. Außerdem können Baukindergeld oder eine mögliche Stundung von Immobilienkreditraten in einer schwierigen Finanzsituation hilfreich sein.