Mietertipps: Mietminderung
Region. Das BGB regelt die grundsätzlichen Rechte und Pflichten der Mietparteien. Danach ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Im Gegenzug ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. „Verletzt eine Partei diese Pflichten, macht sie sich gegebenenfalls schadenersatzpflichtig, in schweren Fällen kann der Mietvertrag sogar außerordentlich und fristlos gekündigt werden,“ so Dr. Dietrich Rühle, Vorsitzender des Mieterbund Mittelrheins. Dabei sei zu beachten, dass es in beide Richtungen grundsätzlich nicht darauf ankomme, ob das Nichterfüllen dieser Pflichten verschuldet ist oder nicht. „Denn“, so Rühle, „ die Leistungen werden davon unabhängig garantiert“. Ebenso wie sich der Vermieter grundsätzlich nicht darum kümmern müsse, warum der Mieter die Miete nicht begleichen kann, komme es umgekehrt grundsätzlich auch nicht darauf an, warum die Wohnung nicht vollständig in einem gebrauchsfähigen Zustand sei. Aber Rühle: „Das gilt natürlich nicht, wenn der Mangel vom Mieter selbst vertragswidrig verursacht wurde, und auch nicht, soweit es der Mieter vertraglich wirksam übernommen hat, die Kosten für näher konkretisierte Kleinreparaturen zu übernehmen.“
Träten also Wohnungsmängel in der Wohnung oder im Haus auf, die nicht der Mieter verschuldet habe, könne der Mieter auf die Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustandes pochen, also Beseitigung oder Reparatur des Mangels fordern. Automatisch senke sich eigentlich auch der Mietzinsanspruch. „Allerdings“, so Rühle, „muss der Minderungsanspruch ausdrücklich erklärt oder angedroht werden.“ Gerade das rückwirkende Geltendmachen von Minderungen lehnen die Gerichte weitestgehend ab. Voraussetzung sei aber immer, dass der Mieter seinen Vermieter über das Vorhandensein dieser Mängel informiert. Diese sogenannte Mängelanzeige müsse der Mieter sogar wiederholen, wenn der Vermieter inzwischen einen erfolglosen
Reparaturversuch gestartet habe und der Mieter weiterhin die Miete kürzen wolle, da der Vermieter ansonsten ja regelmäßig davon ausgehen könne, dass der Mangel behoben sei.
Schwierig sei, wie hoch der Minderungsbetrag jeweils zu berechnen sei. Denn jeder Fall läge immer irgendwie anders. Häufig haben die Mieter davon eine deutlich höhere Vorstellung als die Gerichte wirklich zusprechen. Rühle: „Man muss bedenken, dass eine Kürzung um 100% voraussetzt, dass die Wohnung unbewohnbar ist. Eine vollständige Kürzung der Miete kommt darum nie in Betracht, wenn der Mieter die Wohnung noch bewohnt.“ Seien nur einzelne Räume betroffen, z. B. durch Schimmel, helfe es, für jeden betroffenen Raum den Umfang seiner Nutzbarkeit festzustellen und das dann mit der Grundfläche der gesamten Wohnung ins Verhältnis zustellen. „Sind also z. B. bei einer 4-Zimmer-Wohnung (insgesamt 120 m²) zwei Räume (zusammen 40 m²) nur noch eingeschränkt nutzbar (z. B. zu jeweils 50 %), betrüge die Minderung 1/3 (40m² von 120m²) von 50% (verbleibende Nutzbarkeit), also 1/6 = 16,7% der Gesamtmiete.“ Seien allerdings Küche oder gar Bad/Toilette betroffen, sei der Minderungsbetrag wegen der Funktionseinschränkung höher. „Das beste ist“, so Rühle, „man lässt sich im Einzelfall von Mietrechtsexperten beraten.“
