Gerade das ländliche Rheinland-Pfalz kann einige wunderschöne, regionalspezifische bauliche Schmuckstücke vorweisen. Das gilt nicht nur für neue Prachtbauten, sondern ganz besonders für jene alten Eigenheime, wie sie sich zwischen Kreis Altenkirchen, Trier-Saarburg und Germersheim zuhauf finden. Sie versprechen Wohnen inmitten von erlebbarer Regionalgeschichte. Damit diese architektonischen Kostbarkeiten auch weiterhin erhalten bleiben, gibt es verschiedene Vorgaben der rheinland-pfälzischen Denkmalschutzbehörde. Dies wiederum hat auch Auswirkungen für alle, die ein solches Gebäude besitzen oder sich eine solche Immobilie anschaffen möchten – denn bei einem Denkmal gibt es viele zusätzliche Punkte zu beachten.

Altes Haus oder Baudenkmal?

Altbauten gibt es in Rheinland-Pfalz viele – der Zensus 2011 fand heraus, dass von den damals hier bestehenden 3,88 Millionen Wohngebäuden nicht weniger als 885.000 vor 1950 errichtet wurde; gut die Hälfte davon sogar vor 1920. Allerdings muss hier klar unterschieden werden: Das Alter eines Gebäudes allein sagt noch nichts über dessen Denkmalwürdigkeit aus. Ebenso wenig der Zustand oder subjektive Schönheit bzw. Bedeutsamkeit. 

Das bedeutet, ein Haus älterer Bauzeit ist nicht zwangsläufig ein Denkmal im Sinne des Gesetzes. Dieses spricht überdies auch nicht von „Baudenkmal“ (obwohl es sich dabei um einen völlig korrekten Begriff handelt), sondern stellt Wohngebäude auf die gleiche Stufe mit anderen kulturellen Gegenständen. Zusammen ergibt dies den Sammelbegriff Kulturdenkmal, im Falle von Gebäuden wird von einem unbeweglichen Kulturdenkmal gesprochen.

Damit ein Haus ein solches werden kann, müssen bestimmte Kriterien erfüllt werden. Sie finden sich in Paragraph 3 des rheinland-pfälzischen Denkmalschutzgesetzes:

Das bedeutet, auch ein relativ neues Gebäude könnte Denkmalwürdigkeit besitzen, wenn es beispielsweise von einem bedeutenden Architekten errichtet wurde, wohingegen der Status einem 120 Jahre alten Wohnhaus versagt bleiben kann. Ebenso kann eine Immobilie in den Kreis aufgenommen werden, wenn sie für ihre Gemeinde (oder auch Region) eine besondere (historische) Relevanz besitzt – beispielsweise ein altes Rathaus. Darüber hinaus bestünde die Denkmal-Option, wenn ein Haus durch seine Bauweise besonders prägnant für die technische Entwicklung oder regionalarchitektonische Stile ist. Zusammengefasst gilt deshalb:Es gibt viele Gründe, warum ein Gebäude denkmalwürdig sein kann. Immer handelt es sich dabei um eine Abwägungssache anhand festgelegter Kriterienkataloge.

Häufig umfasst der Status das gesamte Gebäude (worauf sich auch dieser Artikel fokussiert). Es gibt jedoch auch Fälle von „teilweiser Denkmalwürdigkeit“. In dem Fall könnte etwa auch nur die Fassade unter Denkmalschutz gestellt werden – derartiges wurde beispielsweise in Vallendar in der Hellenstraße 44 realisiert.

Die bestimmende Kompetenz in sämtlichen Fällen liegt dabei an einer einzigen Stelle:

Zuständige Ansprechpartner und Behörden

In Rheinland-Pfalz ist ein wichtiger Anlaufpunkt die Generaldirektion Kulturelles Erbe, genauer deren Direktion Landesdenkmalpflege, die in Mainz residiert. Sie ist in unserem Bundesland die oberste Instanz – wird allerdings vertreten durch die Unteren Denkmalschutzbehörden. Sie existieren in jedem Landkreis in den Kreisverwaltungen und fungieren als lokale Schaltstellen.

Dabei gibt es genau zwei Möglichkeiten, wie ein Gebäude zum Denkmal werden kann:

• Per Antrag: Es steht jedem Immobilienbesitzer, ferner auch Kommunen offen, sich an die zuständige Untere Denkmalbehörde zu wenden. In diesem Fall wird bei begründetem Verdacht ein Ortstermin vereinbart, bei dem die Immobilie von den Experten geprüft wird. Anschließend werden diese weiter recherchieren und mit den offiziellen Denkmalkriterien gegenprüfen. Am Ende eines manchmal jahrelangen Prozesses steht dann eine Entscheidung. Fällt diese positiv aus, wird das Haus in die Listen aufgenommen. Diese Vorgehensweise kommt am häufigsten vor.
• Über die Behörde selbst: Die Landesdenkmalschützer gehen zudem proaktiv vor, etwa, weil sie durch eine Umbau- oder Abrissgenehmigung aufmerksam werden oder selbst prüfen. Allerdings ist diese Arbeit oft nur eingeschränkt möglich, da in vielen Behörden das Tagwerk darin besteht, einen regelrechten Berg an Anträgen zu bearbeiten. Für mehr fehlt schlicht Personal.

Denkmalwürdigkeit kann übrigens auch wieder aberkannt werden. Etwa, weil sich Bewertungskriterien ändern oder neue Erkenntnisse hinzukommen. Dafür nimmt Rheinland-Pfalz sogar eine beispielhafte Rolle ein: In Neuwied bestand seit den späten 1880ern die Villa Neizert (gegenüber des Rasselsteinwerks). 1981 beantragte Rasselstein den Abbruch, daraufhin schalteten sich die Landesdenkmalpfleger ein, woraufhin das Gebäude überhaupt erst als Denkmal geschützt wurde.

Es folgte ein jahrzehntelanger Rechtstreit um die Abbruchgenehmigung, währenddessen verfiel das Gebäude zusehends. Ein Streit, den erst das Oberveraltungsgericht Rheinland-Pfalz im Jahr 2001 beendete - nach zusätzlichen Gutachten, die nachwiesen, dass das Gebäude durch seinen Stilmix und den nicht mehr feststellbaren Architekten keine besondere Erhaltungswürdigkeit besaß.

Wie viele denkmalgeschützte Häuser gibt es (in der Region)?

Hier zeigt sich eine interessante Diskrepanz: Zwar führt das Land Rheinland-Pfalz (wie jedes Bundesland) für jeden Kreis und jede kreisfreie Stadt sehr umfassende Listen, allerdings wird nirgendwo eine absolute Summe festgehalten. Der Grund: Die Listen wandeln sich ständig, werden immer wieder redigiert.

Um dem Leser jedoch eine kleine Ahnung zu geben: Es sind im Land insgesamt mehrere tausend Stück, allein was die Wohngebäude anbelangt – ohne Wegkreuze, kirchliche und sonstige Bauwerke, die ebenfalls zu Denkmälern erklärt werden. Für ganz Deutschland gehen Schätzungen davon aus, dass etwa zehn Prozent des gesamten Gebäudebestandes irgendeiner Form des Denkmalschutzes unterliegen. Bei rund 19 Millionen Wohngebäuden also bis zu 1,9 Millionen denkmalgeschützte Gebäude.

Regionale Bauhighlights

Baudenkmäler gibt es in Rheinland-Pfalz wie erwähnt viele – und einige von ihnen sind sehr bekannt – etwa die Trierer Erlöserkirche. Allerdings kann unser Bundesland auch mit einigen weniger berühmten, jedoch nicht minder imposanten Highlights aufwarten. Bei den klassischen Wohngebäuden wären das beispielsweise:

• Das Agrarhistorische Museum Emmelshausen
• Das Eifeler Bauernhausmuseum in Adenau
• Das Landschaftsmuseum Westerwald in Hachenburg
• Der Roscheider Hof in Konz

Dennoch gibt es auch viele Privatbesitzer eines denkmalgeschützten Gebäudes, die ihre Immobilie zumindest für besondere Veranstaltungen für Interessenten öffnen. Damit tragen sie zu einer Sensibilisierung für das Thema Denkmalschutz genauso bei wie zur Förderung einer lebendigen Erinnerungskultur.

Sinn und Zweck des Ganzen

Manchem Leser mag sich nun die Frage nach dem Sinn des Denkmalschutzes stellen. Die Antwort: Nur durch die Maßnahmen des Denkmalschutzes kann das materielle und immaterielle bauliche Erbe von Rheinland-Pfalz, seinen Kreisen und Gemeinden so festgehalten werden, dass es auch noch zukünftigen Generationen zur Verfügung steht.

Ohne Denkmalschutz könnten kulturhistorisch wertvolle Gebäude nach Belieben umgebaut und abgerissen werden – und aus kultureller Sicht ist dabei ein 150 Jahre altes Fachwerk-Bauernhaus in der Pfalz nicht weniger bedeutsam als eine mittelalterliche Burg am Rhein.

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Denkmalschutz in der Praxis: Dürfen, Müssen, Können – und Unterlassen

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Denkmalschutz bedeutet, dass die Eigner gegenüber denjenigen normaler Häuser einige Vorteile genießen. Allerdings kommen diese zu einem gewissen Preis. Im Detail müssen vor allem angehende Besitzer stets abwägen – denn selbst, wenn der Antrag nicht selbst gestellt wird, ist es immer möglich, dass die Behörde von anderer Stelle, etwa der Kommune, einen Hinweis bekommt und Nachforschungen über ein Gebäude beginnt.

Zwar werden immer auch mögliche Einwände von Besitzern angehört, dennoch ist es möglich, dass Denkmalschutz über deren Kopf hinweg ausgesprochen wird. Das sollte jedem klar sein, der sich mit dem Gedanken trägt, ein möglicherweise bedeutsames Gebäude zu erwerben, auch, wenn es noch keinen Schutzstatus hat.

Bestandsschutz und seine Bedeutung 

Dabei sei zunächst eine weitere wichtige Tatsache erläutert: Alle Pflichten des Denkmalschutzes bestehen unter dem Eindruck des Ist-Zustandes, unter dem der Denkmalstatus ausgesprochen wurde. 

Dazu ein einfaches Beispiel: Jemand erwirbt ein Haus von 1870, dieses wurde aber 1920 und 1970 erweitert und modernisiert. Würde nun dieses Gebäude zum Denkmal erhoben, geht damit nicht automatisch die Pflicht einher, den Urzustand von 1870 wiederherzustellen. Relevant ist der Zustand des Gebäudes, wie er sich bei der Beurteilung präsentiert – der Status greift nur bei allen zukünftigen Veränderungen; hier allerdings teilweise bis in Details.

Wert, Förderung und Steuern: zahlreiche Vorteile

Denkmalschutz bedeutet für die Besitzer weit mehr als die Denkmalplakette an der Fassade und bietet verschiedene Vorteile:

• Bei einem selbstbewohnten Gebäude können 90 Prozent aller Kosten für Sanierung und Modernisierung von der Steuer abgesetzt werden. Wird das Haus vermietet, sind es sogar 100 Prozent.
• Das Gebäude darf nach zehn Jahren verkauft werden, ohne dass die erzielten Gewinne versteuert werden müssten.
• Unter anderem durch die KfW, die Deutsche Stiftung Denkmalschutz und die Denkmalschutzbehörden gibt es diverse Möglichkeiten zur Förderung, etwa für Erhalt und Sanierung.
• Der Schutzstatus hat meist eine (deutlich) positive Auswirkung auf die Wertgestaltung. Das Gebäude wird aus dem Kreis normaler Immobilien „emporgehoben“ und erhält einen staatlich zertifizierten „Liebhaberstatus“.

Die Pflicht zur Wartung – keine Option

2018 gab es in der Immobilienbranche Deutschlands ein beachtenswertes Urteil: In Thüringen war ein Consultingunternehmen nach einem Gerichtsverfahren enteignet worden – es war im Besitz des denkmalgeschützten Schloss Reinhardsbrunn gewesen, hatte dies aber verfallen lassen.

Dieses Urteil hat deshalb solche Signalwirkung, weil zuvor Landesdenkmalbehörden immer wieder mit den Vorwürfen konfrontiert waren, „zahnlose Tiger“ zu sein, die zwar Vorschriften aufstellten, aber nie auf deren Einhaltung pochten. Zwar handelt es sich beim Fall Reinhardsbrunn um eine Ausnahme, dennoch sehen sich auch rheinland-pfälzische Denkmalbesitzer mit einem wichtigen gesetzgeberischen Detail aus dem Landesdenkmalschutzgesetz konfrontiert:



Jedoch sollte man sich nicht durch den zweiten Abschnitt täuschen lassen: Unzumutbarkeit ist ein absichtlich vage gehaltener Begriff. Dabei gilt zunächst für alle Denkmalbesitzer, dass diese den erwähnten Status Quo beibehalten müssen. Das heißt:

Es muss sichergestellt sein, dass das Gebäude keine Witterungsschäden erfährt. Das ist insbesondere im Dachbereich eine Aufgabe, die eine regelmäßige Wartung voraussetzt, da hier sehr viele Belastungen auftreten. Das Beispiel zeigt, wie umfangreich diese Pflicht in der Praxis sein kann, denn es geht nicht nur um die Wartung der Dachbedeckung selbst, sondern auch verschiedener relevanter Konstruktionsdetails wie die Unterkonstruktion (Schädlingsbefall?) oder Dachrinnen und Fallrohre.

Der Witterungsschutz umfasst zudem die Fenster, die Beheizung des Gebäudes oder das Fundament. Zudem müssen Eigentümer proaktiv tätig sein, also nicht erst dann Handwerker rufen, wenn Schäden entstanden sind. Vielmehr ist durch eine stetige Wartung immer dafür zu sorgen, dass dies nicht passiert – regelmäßige Kontrollen finden zwar aus Personalmangel in der Regel nicht statt, dennoch besteht immer das Risiko, dass die Behörde sich bei Verdacht auf Vernachlässigung und Verwahrlosung einschaltet.

Kein Nagel ohne Behördennachfrage?



Wir kommen zu demjenigen Punkt des Denkmalschutzes, über den die meisten Klischees und Halbwahrheiten existieren: Die Freiheit der Gestaltung.

Über allem steht dabei ein Grundsatz: Sämtliche Maßnahmen, die das Gesamtbild des Denkmals verändern, müssen vorher durch die Behörde freigegeben werden. 

Das bedeutet nicht, dass ohne Erlaubnis kein Nagel mehr in die Wand geschlagen werden dürfte, wohl aber erstreckt es sich vor allem auf den Außenbereich und hier nicht selten sehr ins Detail, etwa Außenleuchten, Blumengitter, Farbgestaltungen und dergleichen. Auch der Innenraum kennt viele Auflagen, wenngleich diese häufig weit weniger streng sind und sich vornehmlich auf die Grundsubstanz erstrecken: Was beispielsweise eine Holzbalkendecke war, darf nicht entfernt und zu einer stockwerkübergreifenden Galerie gemacht werden. Allerdings: Es gibt auch Ausnahmen, bei denen die Behörden selbst in Details der Innenwandgestaltung eingreifen.

Im Zweifelsfall werden die Denkmalschützer den Besitzern jedoch bereits zu Beginn des Schutzstatus genaue Richtlinien darüber geben, was sie frei entscheiden dürfen und was nicht – im höchsten Maß personalisiert und abhängig von der jeweiligen Immobilie.

Doch, so streng die Einschränkungen wirken mögen, im Alltag bedeuten sie vielfach nur, dass bestimmte Maßnahmen etwas weniger spontan erfolgen können. Den Behörden ist immer daran gelegen, einen Ausgleich zwischen Denkmalschutz und weitgehend einschränkungsfreier Bewohnbarkeit zu finden; das erfordern nicht zuletzt auch die gesetzlichen Zumutbarkeitsvorgaben.

Energetische Sanierung: Kniffliger Sonderfall

Besonderen Stellenwert nehmen viele Details von energetischen Sanierungsmaßnahmen ein – wo es etwa bei einem normalen Altbau sogar Pflicht ist, unter bestimmten Voraussetzungen die Fassade zu dämmen, wird die Behörde dieses Anliegen beim Denkmal mit einer geschützten Fassade höchstwahrscheinlich abschlägig bescheiden.

Es gilt hier die Regel: Denkmalschutz geht vor Energieeffizienz.

Das erstreckt sich vor allem auf die Gesetzesvorgaben. Mit der EnEV 2014 kam eine Befreiung von deren Anforderungen, sofern sie dem Denkmalschutz zuwiderlaufen, zudem ist kein Energieausweis vonnöten. Auch hier gilt die Anforderung von Beantragung und Erlaubnis – zumal durch die hohe Menge denkmalgeschützter Immobilien auch die Baumaterialienhersteller mittlerweile vielfältige Lösungen offerieren, um eine denkmalgerechte energetische Aufwertung zu ermöglichen.

Eine Sache für Selbermacher?

Denkmalschutz und sein Erhalt ist an vielen Stellen echte Profiarbeit – jedoch mit Einschränkungen: Viele Handwerkstechniken, die früher üblich waren und von denen die Behörde verlangen kann, dass sie auch künftig eingesetzt werden, sind heute bei den Bauprofis fast völlig ausgestorben. Zumindest sind Handwerker, die diese Techniken beherrschen, sehr selten und entsprechend teuer.

Das bedeutet, ein denkmalgeschütztes Gebäude kann in der Tat eine Sache für Selbermacher sein – allerdings nur für diejenigen, die über die notwendigen Fähigkeiten verfügen und die auch gewillt sind, sich in historische Baustoffe, Vorgehensweisen usw. einzuarbeiten. Gerade solche Charaktere sind es übrigens auch, die sich in besonderem Maß als Denkmalbesitzer eignen – denn bei ihnen ist oft nicht nur die Lust auf das Besondere vorhanden, sondern auch der Wille, dies durch Eigenleistung sicherzustellen.

Was nicht möglich ist – eine Liste



Wie bereits angesprochen, ist im Prinzip an einem denkmalgeschützten Haus nichts gestattet, was die Behörde nicht genehmigt hat – und das ist höchst individuell. Betrachten wir aber typische Umbau- und Sanierungsmaßnahmen bei Altbauten, stellt sich die Liste der höchstwahrscheinlich nicht genehmigungsfähigen Arbeiten folgendermaßen dar:

• Erweiterungs- und Anbauten aller Art (auch in geringem Umfang, etwa Dachgauben).
• In Art, Material oder Farbe abweichende Dacheindeckungen.
• Umfassende Änderungen des Grundrisses.
• Bepflanzungen, die den Charakter verändern könnten (etwa Fassadenbewuchs).
• Änderungen jeglicher Art an der Fassade.
• Einsatz moderner hochdämmender Fenster und Türen (allerdings sind denkmalgeeignete Varianten, denen man den höheren Energiestandard nicht ansieht, in aller Regel problemlos genehmigungsfähig).
• Neue (Außen-)Treppen und Geländer bzw. solche, die vom denkmalgeschützten Zustand abweichen.
• Zusätzliche Außenbeleuchtungen.

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Zusammengefasst

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In einem denkmalgeschützten Haus zu leben unterscheidet sich in vielen Punkten grundlegend von Wohnen in einem ungeschützten Gebäude. Oberstes Credo bei allem ist die Erhaltung des kulturell bedeutsamen Status Quo. Dies setzt natürlich der gestalterischen Freiheit einige Grenzen; auch gibt es hier kaum einfache Lösungen, sondern vieles muss speziell aufs Denkmal zugeschnitten werden.

Dafür gibt es aber neben finanziellen Boni den großen Vorteil, in einer Immobilie zu leben, die auch bei uns in Zeiten der vielen Neubauten selten geworden ist: Wohnen in einem durch und durch einzigartigen, im höchsten Maß von rheinland-pfälzischem Charakter zeugenden Gebäude.