Region. Die allgemeine Corona-Krise hat auch Auswirkungen auf das Wohn- und Gewerberaum-Mietrecht.
In der vergangenen Kalenderwoche hat der Gesetzgeber diesbezüglich eine einschneidende Änderung bei Zahlungsverzug des Mieters und der daraus folgenden Kündigungsmöglichkeit des Vermieters vorgenommen:
Bisherige Rechtslage:
Nach der gesetzlichen Ausgangslage kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Zahlung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, oder wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Neue Rechtslage: Eine solche Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs, soll für Mietrückstände, die im Zeitraum April 2020 bis Juni 2020 entstehen und dadurch begründet sind, dass der Mieter selbst aufgrund der Corona-Pandemie Einkommenseinbußen erleidet, temporär ausgeschlossen sein.
Der Mieter soll dem Vermieter die entsprechenden Einkommenseinbußen als Grund des Zahlungsverzugs lediglich glaubhaft machen müssen.
1.Konkret bedeutet dies, dass Vermieter das Mietverhältnis aktuell nicht kündigen können, wenn Mietschulden aus dem Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 resultieren und diese Mietschulden auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen.
Der Zeitraum, aus dem die Mietschulden stammen, ist nur vorläufig für April bis Juni 2020 festgelegt. Aufgrund der dynamischen Lage soll der Bundesregierung nach dem Gesetzesentwurf die Möglichkeit eingeräumt werden, diesen Zeitraum durch Verordnung bis zum 30. September zu verlängern.
Beispiel: Der Mieter ist mit den Mieten für die Monate April und Mai 2020 säumig.
Der Vermieter kündigt dem Mieter das Mietverhältnis wegen dieser Mietschulden. Diese Kündigung des Vermieters ist unwirksam. Der Mieter braucht die Wohnung nicht zu räumen und an den Vermieter herausgeben.
Gegenbeispiel: Der Mieter ist mit den Mieten für die Monate Februar und März 2020 säumig.
Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis fristlos wegen eben dieses Mietrückstandes. Die Kündigung ist wirksam. Der Mieter ist zur Herausgabe der Mietsache an den Vermieter verpflichtet.
Allgemein kann gesagt werden, dass die Kündigung des Mietverhältnisses nicht auf einen Zahlungsverzug gestützt werden kann, der für die Monate April 2020 bis Juni 2020 besteht.
Bei einem Mietrückstand des Mieters, der sich zum Teil aus dem Zeitraum vor April 2020 ergibt und lediglich in Addition mit einem weiteren Zahlungsverzug im relevanten Zeitintervall zu einem sog. „erheblichen Mietrückstand“ wird ( z. B. Zahlungsverzug für die Mieten der Monate März und April 2020) ist eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges ebenso unwirksam und nichtig. Eine hierauf gestützte Räumungsklage würde von den Gerichten abgewiesen werden.
2. Durch dieses neue Gesetz wird nur das Kündigungsrecht des Vermieters wegen Zahlungsverzugs temporär beschränkt.
Andere Gründe zum Ausspruch einer Kündigung bleiben hiervon unberührt. So besteht nach wie vor - entsprechend der bisherigen gesetzlichen Vorgaben - das Recht des Vermieters zum Ausspruch einer Kündigung gegenüber dem Mieter wegen Eigenbedarfs oder bei nachhaltiger und zuvor abgemahnter Pflichtverletzung des Mieters (z.B. intensiver Störung des Hausfriedens).
4. Das Gesetz gibt dem Mieter keine Möglichkeit, sich auf eine „Mietreduzierung“ zu berufen oder die Miete für den relevanten Zeitraum (vorerst April bis Juni 2020) im Ergebnis gar nicht zu zahlen. Dies ist gerade nicht der Fall!
Vielmehr bleibt es beim Inhalt des Mietvertrages und den gegenseitigen Verpflichtungen, sodass der Mieter immer zur Zahlung der vertraglich vereinbarten Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen in vollem Umfang verpflichtet bleibt.
Das Gesetz schützt den Mieter lediglich vor der Gefahr der Kündigung und der damit verbundenen Verpflichtung zur Räumung der Mietsache, wenn er im relevanten Zeitraum die Miete nicht bezahlt.
Der Vermieter behält gegenüber dem Mieter seinen Anspruch auf Zahlung der vollständigen, vertraglich vereinbarten Miete.
Kann der Mieter wegen Einkommenseinbußen die vollständigen Mietzahlungen für April bis Juni 2020 an den Vermieter nicht fristgemäß erbringen, hat er nach Ablauf des im Gesetz genannten Zeitraums den Mietrückstand an den Vermieter nachzuzahlen. Der Mieter bleibt also vollumfänglich zur Entrichtung der gesamten Mietzahlungen verpflichtet.
Hinsichtlich der Nachzahlungen kann der Mieter mit dem Vermieter eine Vereinbarung über eine angemessene Ratenzahlung treffen.
Der Zahlungsrückstand muss nach dem Gesetzeswortlaut bis spätestens zum Juni 2022 getilgt sein. Der Mieter hat zum Ausgleich der Nachzahlungen also gut 2 Jahre Zeit.
Allerdings hat der Mieter auf die Nachzahlungen auch Zinsen an den Vermieter in Höhe des gesetzlichen Zinssatzes von mindestens vier Prozent p. a. zu leisten!
Beispiel: Der Mieter hat die Monatsmieten für Mai und Juni 2020 jeweils nur in Höhe von 50% an den Vermieter pünktlich gezahlt. Die jeweils darüberhinausgehende Miete für beide Monate muss der Mieter nach wie vor an den Vermieter zahlen und hat diese Zahlungen an den Vermieter z. B. ab Juli 2020, zusätzlich zu der laufenden monatlichen Miete – gegebenenfalls in angemessenen Raten zu erbringen.
Die reduzierten oder nicht geleisteten Mieten für den Zeitraum April bis Juni 2020 müssen nebst Zinsen bis spätestens Juni 2022 vollständig ausgeglichen und nachgezahlt sein.
Die Verpflichtung zur Zahlung der vollständigen Mieten für die Monate April 2020 bis Juni 2020 wird auf Seiten des Mieters also lediglich bis Juni 2022 aufgeschoben, nicht jedoch aufgehoben und ist aufgrund der anfallenden Zinsen auch nicht unentgeltlich. Dies gilt es für beide Mietparteien zu bedenken.
5. Ob möglicherweise die aktuelle Situation der Pandemie mit Auswirkung auf das gesamte Wirtschaftssystem des Landes ausnahmsweise eine andere rechtliche Beurteilung zulässt, ist derzeit noch unklar. Eine mögliche Argumentation des Mieters gegenüber dem Vermieter könnte eine erzwingbare Vertragsanpassung wegen der sog. Störung der Geschäftsgrundlage sein, weil sich z. B. bei einer behördlichen Schließungsverfügung von Geschäftsräumen weder ein Risiko des Vermieters (Mangel der Mietsache) noch ein Risiko des Mieters (Wirtschaftlichkeit seines Betriebs), sondern ein übergeordnetes, die Solidargemeinschaft insgesamt treffendes, allgemeines Lebensrisiko verwirklicht. Bislang ist jedoch unklar, ob eine Berufung auf eine Störung der Geschäftsgrundlage durchsetzbar sein wird. Dies muss gegebenenfalls erst noch durch die Gerichte entschieden werden. Pressemitteilung
Rechtsanwälte
von Ostrowski & Partner