Wohnmietverträge werden regelmäßig unbefristet abgeschlossen. D. h., es wird ein Datum festgelegt, an dem der Mietvertrag beginnt, aber das Enddatum ist noch offen. Der Vertrag läuft dann auf unbestimmte Zeit. „Eine Ausnahme davon ist der Zeitmietvertrag,“ erläutert Dr. Dietrich G. Rühle, Vorsitzender des Mietervereins Mittelrhein, „bei dem auch das Ende datumsmäßig festgelegt ist.“ Solche Zeitmietverträge seien aber nur unter engen Voraussetzungen möglich und darum eher selten wirksam möglich. Gemäß § 575 BGB sei ein Zeitmietvertrag nur dann wirksam, wenn der Vermieter einen sachlichen Grund für die Befristung habe. Dr. Rühle: „Solche Gründe können u. a. sein, dass der Vermieter zu einem bestimmten künftigen Zeitpunkt die Wohnung für sich oder einen nahen Angehörigen benötigt (Eigenbedarf des Vermieters), er zu einem bestimmten Zeitpunkt Modernisierungs- oder Umbauarbeiten plant, die ein Weiterwohnen der Mieter ausschließen, oder der Vermieter die Wohnung nur für eine bestimmte Zeit zur Verfügung stellen kann, z. B. weil er aus beruflichen Gründen vorübergehend abwesend ist (z. B. beruflicher Auslandseinsatz).“ Dieser Grund müsse ausdrücklich und konkretisierbar im Mietvertrag benannt sein. Sei das nicht schriftlich geschehen (mündlich genügt nicht), sei der Mietvertrag rechtlich kein Zeitmietvertrag, sondern er liefe unbefristet und könne nur aus anderen Gründen beendet werden. Kennzeichen des Zeitmietvertrages sei eben, dass der Mietvertrag nach Ablauf der vereinbarten Befristung automatisch endet, wenn keine Verlängerung vereinbart wird.

Leicht zu verwechseln, aber etwas ganz anderes, sei der Kündigungsausschluss. Anders als der Zeitmietvertrag liefe hier der Mietvertrag unbefristet. Und anders als bei diesem gäbe es keine absolute Endfrist, zu der der Vertrag im Zweifel von alleine ende. „Es ist also die Vereinbarung einer Mindestmietdauer, nicht aber wie beim Zeitmietvertrag gleichzeitig auch einer Höchstmietdauer,“ so Dr. Rühle, „ mit dem Zeitmietvertrag ist der Kündigungsausschluss aber insofern ähnlich, als bei beiden im Zweifel der Vertrag nicht vor einem bestimmten Datum endet.“ Die Parteien vereinbarten im Mietvertrag nur, dass das grundsätzlich bestehende ordentliche Kündigungsrecht der Parteien für eine bestimmte Dauer ausgeschlossen sei. Das sei wirksam möglich, wenn beide Seiten wechselseitig auf ein früheres ordentliches Kündigungsrecht schriftlich verzichteten und dieser Ausschluss nicht für länger als vier Jahre gelte. Eine mündliche Vereinbarung sei dagegen nicht ausreichend. Während der ausgeschlossenen Frist, könnten beide Vertragsseiten den Vertrag nicht vorzeitig beenden, es sei denn, es liege ein wichtiger Grund vor, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertige (z. B. Mietrückstände oder schwerwiegende Vertragsverstöße). Das Entscheidende beim Kündigungsausschluss aber sei: Nach Ablauf der vereinbarten Frist wandele sich das Mietverhältnis automatisch in ein unbefristetes und erlösche nicht etwa wie beim Zeitmietvertrag.